从去年10月份开始酝酿成立，到今年2月1日，花落阳东区官山御景小区的阳江首个物业管理委员会（下称“物管会”）迎来了自己的第一个“百天”。

    虽然只有100天时间，但物管会主任项家宝说，自己三个多月里瘦了有六七斤。一边是官山御景物管会的主任，一边是东城镇官山社区的党支部书记，这位30多岁，一说话就满脸笑容的社区书记，凭借着自己的亲和力和沟通能力，带着14位物管会成员，让这个交付十多年的老旧小区重新焕发了生机。

    成绩有目共睹，政府肯定、业主满意，物业公司也看到了“保盘”的希望。南方+近日走访了业主、物管会成员、政府人士、专家等多方主体，试图全方位了解各方态度，从细微处感受这一基层善治改革所带来的进步和改变。

    缘起

    “业主弱物业强”的社区管理生态

    改革是由问题倒逼而产生，又在不断解决问题中而深化。

    位于阳东区东风四路的官山御景小区一期建成已有十多年时间，该小区入住率超过九成，1400多户家庭选择在此定居，常住人口三四千人。消防通道受阻、停车场现“僵尸车”、基础设施逐渐老化、绿化景观缺少维护……小区各种自治难题如杂草丛生，导致业主们对物业公司流露出种种不满情绪。

    谈起业主们的抗争，官山御景小区物管会成员梁玲快人快语：“我们跟物业投诉过很多次，可是一直没有效果。我们也曾经多次尝试成立业主委员会，却因为各种原因屡屡受阻。”

    业主的期待和要求，与物业公司的服务水平形成较大差距，想维权又难度较大。华南理工大学公共政策研究院政策分析师杨海燕认为，业主组织程度低、维权力量薄弱，以及物业与开发商之间的利益勾连等是最终导致物业公司不断做大，形成“业主弱、物业强”社区管理生态的主要原因。

    “郡县治，则天下安”，对于一个城市而言，每一个住宅小区就是一个个“郡县”。权威数据显示：2023年初，阳江常住人口城镇化率55.26%，也就意味着262.22万常住人口中，有144.9万人生活在城市或小城镇中。

以官山御景所处的东城镇来说，作为阳东区的中心镇，辖区共有114个居民小区，其中无物业管理小区38个，有物业管理小区76个。

    可以说，官山御景的社区治理困境非常具有代表性。它的探索关乎着阳江这座城市的管理方向和思路。

破题

    阳江首个物管会成立运作

    如何推进党建引领基层治理工作，解决物业小区管理中存在的难题实现善治？一直是东城镇党委书记雷振杰思考的问题。

    按照2022年1月，由中组部、中央政法委等四部委颁布的《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》规定：对未成立业主委员会的，可探索由社区“两委”指导组建物业管理委员会，临时代行业主委员会部分职责。

镇委镇政府依此精神给出的探索便是充分利用好物管会这一抓手，通过融入社区力量和物业代表的声音，搭建了一个三方共治的平台。

    去年9月，官山社区开始聚焦小区堵点难点问题，根据《广东省物业管理条例》《东城镇物业管理委员会组建办法》及相关文件规定，多次对官山御景小区业主们进行业务指导，经过前期筹备、业主自荐、业主联名推荐、社区推荐、综合考察、组织审定、公告公示等环节，最终11月16日组建了阳江首个社区“物业管理委员会”，并成立物管会党支部。

物管会成员共有15人，其中业主代表13人、社区党支部代表1人、物业公司代表1人。项家宝作为官山社区党支部书记，牵头兼任官山御景小区物管会主任。

    在东城镇委、社区党支部的推动和带领下，针对物业服务存在楼道杂物、绿化带垃圾、墙灰脱落等10个居民反映的问题，官山御景小区物管会与物业管理公司共同商讨解决方案，通过党员带动、业主合力，推动所有问题圆满解决。

另外，小区物管会将“便民服务”融入小区管理，积极联合社区党支部、物业公司，开展老人义诊、“做好垃圾分类，共建美丽家园”、反诈骗宣传等公益活动，让业主在家门口坐享更加便捷的生活服务。

    针对业主反映最强烈的小区公共收益问题，在物管会的推动下，也于今年元旦公开了年度公共收支情况，对公共收益情况和公共配套设施运维费用支出进行了公示，争取了广大业主的理解和支持。

如今，多处维持了数年“老样子”的景观设施，因物管会诞生而展现出喜人的新面貌，业主“话语权”也显著提升。

    阳东区住建局物业管理所所长陈志团在接受媒体采访时表示，官山御景小区物管会目前暂行业委会职责，组织业主开展自我管理。通过积极听取业主意见，针对存在的痛点、难点，制定有效的解决措施，定期组织业主共同决定物业管理事项，逐步解决小区物业管理缺失等难题，保障小区业主自我管理和物业管理能够有序进行。

    探索

    物管会有待进一步完善

    小区环境变好，物业服务到位了，得到了大多数业主的肯定。官山御景的一小步，能否成为带动阳江社区治理的一大步呢？

    在东城镇党委书记雷振杰看来，物管会的价值在于政府牵头搭建了一个三方共建的平台，给了业主更大的话语权，政府可以站在公允的角度，带领物管会成员共建共治共享，让业主的声音和诉求“被倾听”“被重视”，也让物业公司的努力和改进“被看见”“被肯定”。

    按目前常规做法，在业主和物业的博弈过程中，直接成立业委会是主流。但大量实践表明，业委会也并非包治百病。

    华南理工大学公共政策研究院政策分析师杨海燕在做大量田野调查之后发现，业委会的成立有助于业主维权，对物业公司具有一定的监督作用。但是，当业委会从维权斗争阶段进入常规状态之后，由于制度建设的缺失，业委会朝向两个极端化的方向发展，要么难以发挥作用，要么社区事务由业委会垄断。

    在某些小区，由于缺乏监督和有效制约业委会权力的机制，业委会的性质从维权逐渐转向谋利。成立时业主“被代表”、私下与物业公司签合同、负责人索贿受贿……部分业委会成立后不作为乱作为问题突出。

    “社区治理不是独角戏，而是大合唱，业委会、居委会、物业公司等各主体都要发挥作用，理顺基层治理各主体关系，动员居民积极参与社区治理，才能构建起共建共享、和谐有序的社区环境。”雷振杰说。

    历史经验表明，越是触及灵魂的改革，越是在蹒跚中前行。在利益主体多元化的时代，物管会这一改革如何完善，有多位物业界人士提出了自己的观点。

    一位不愿具名的业内资深人士表示，2021年颁布的《广州市物业管理条例》将物管会定义为临时组织，成立的目的主要是辅导、推动业主大会和业主委员会成立，不会长期存在。

    “在广州、深圳等地，大家有个默认的时间是物管会不超过3—6个月，主要是为了辅导业委会成立的。”该人士表示。

    按照东城镇拟定的《物业管理委员会组建办法（试行）》规定，物管会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会，选举产生业主委员会的，由本辖区的村（社区）重新组建物业管理委员会。

    “这涉及物管会的定位，是临时机构，还是变成取代业委会的常设机构？一些本来可以通过市场化手段自然流转管理权的小区，因为公权力的介入而无法进行。”该人士表达了建议。

    另一位在外省有物管会项目的老总，也谈了他的理解。他表示，其在西部某市的老旧小区项目，有接近1万户，物业费均价只有0.6元，成立业委会难度很大，政府便介入成立了物管会，现在这个项目的甲方签约主体即为物管会。

    “社区介入后，话语权很大，成为事实上的小区事务决策人。如何让物管会成为一个民主议事机构，充分发挥民主集中制原则，大家的事情大家商量，我想这是很多业主和物业公司共同思考的问题。”该老总说。

    东城镇党委书记雷振杰对上述建议表达了感谢，雷振杰说很多事情都要探索再完善，才能真正解决问题。物管会的目的是引导更多业主参与到社区治理中来，积极推动业委会尽快成立，逐步形成党建引领基层自治的新局面。

    “至于担心社区过多干预物业管理具体事项，我想大家多虑了，一是我们会加强社区干部素质培训，让大家清晰自己的职责边界，同时物管会就是个议事机构，更多是履行集体商议和督导的角色，不会插手执行层面的具体事情。”雷振杰表态说。

    走向

    “广博峰景模式”或为下一站

    官山御景的下一站是哪里？

    “物管会是业委会成立之前的过渡性产物，归根结底，我们还是要引导通过业委会形式，实现业主当家自治。”官山社区党支部书记项家宝对此有清晰的认识。

    据介绍，通过自荐和推荐形式，官山社区助力小区选出了15个楼长、15个副楼长和5个街长，建立楼长街长微信群，物管会成员也多数来自这些有公信力、有热忱的业主代表。物管会携手物业公司对小区进行共治，且定期举行会议，短期内已涌现一批热衷于献计献策的业委会“好苗子”。

    如何把组织认可的人、群众信任的人和小区能人推选进业委会？如何加强业委会队伍建设和专业能力建设，回归其主导角色，接受广大业主监督？

    或许，同处东城镇的广博峰景模式可以成为学习榜样。

    广博峰景于2014年7月开始收楼入住，共有700余户，曾为阳东第一个高端住宅小区。因小区楼龄渐长以及曾经的服务缺失使广博峰景小区品质、服务等方面出现诸多问题。

    业委会成立后，引进了新的物业公司，在凤凰社区党支部的指导下，在广博峰景积极联结“社区+业委会+物业”三方党建力量，推动“组织联建、工作联动、服务联合、家园联治”的红色物业“四联”模式落地。

    在“四联”模式推动下，广博峰景物业强化了与业委会的横向联动，定期与业委会召开物业管理工作总结会议，汇报小区物业阶段性管理成果，集中分析研判、协商解决小区物业管理中的困难问题，让业委会更直接参与小区管理，提升工作时效与可行性，在不断地沟通探讨中，提升物业服务质量、扩宽物业服务深度。

    2023年，阳江首个物业小区党群驿站——扬光党群驿站（广博园站）正式揭牌，有效推动了党员服务群众零距离，凝结多方党建力量，提升共建美好家园力度与速度。

    据南方+了解，目前阳江正着手推动对镇街一级物业管理权的下放，参考其他地市已经成形的方案，有望从物业项目负责人报到、物业项目备案，到物业管理区域划分调整，到业委会和物管会的成立、组建、运行等，再到基于物业服务合同约定的物业服务内容等划归镇街一级监督管理，随着镇街一级对物业管理的抓手越来越多，政府对物业的弱管理格局有望得到改善。

    阳江首个物管会迎来了首个“百天”，它能否赢得广泛的认同和赞赏，成为阳江基层善治的又一范例？

    对官山御景，对项家宝而言，都将是载入阳江物业发展史上的一次有益尝试，要想成为“阳江路径”“阳江经验”，这座城市还要展示更多的开放、诚意和努力。